Analisis Pasar Properti Indonesia; Overview & Kepemilikan Asing

Pada tahun 2012 dan pertengahan pertama tahun 2013 sektor properti Indonesia bertumbuh cepat, maka pertumbuhan keuntungan para developer properti Indonesia melonjak tajam (dari 45 perusahaan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia pada tahun 2012, 26 perusahaan mencatat pertumbuhan laba bersih lebih dari 50%) dan, jelas, harga properti Indonesia meningkat sejalan dengan itu (pada umumnya harga properti residensial bertumbuh hampir 30% per tahun antara 2011 dan 2013). Layak untuk dipahami mengapa sektor properti ‘memanas’ di periode ini.

Lanjut baca: (Update) Analisis of Sektor Properti Indonesia

Pertama, pertumbuhan yang kuat ini terjadi karena ekspansi perekonomian Indonesia yang subur. Meskipun pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) pada tahun 2012 (+6,2%) di bawah puncak pertumbuhan pasca Krisis Finansial Asia di 2011 (+6,5%), kebanyakan analis memprediksi bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia akan kembali berakselerasi setelah 2013; pandangan yang kemudian terbukti sangat tidak akurat. Dengan pertumbuhan PDB pada level +6% poin (year-on-year), PDB per kapita Indonesia dan daya beli masyarakat menguat seiring dengan itu, mengimplikasikan bahwa semakin banyak orang Indonesia yang mampu membeli properti. Belanja konsumen kelas menengah yang kuat membuat segmen bisnis hunian (rumah, apartemen dan kondominium) menjadi kontributor terbesar untuk pertumbuhan properti Indonesia, mencakup sekitar 60% dari total sektor properti.

Kedua, komposisi demografi Indonesia mendukung pertumbuhan ekonomi, termasuk sektor properti. Indonesia memiliki populasi yang besar (kira-kira 250 juta orang pada tahun 2015) yang menjadi semakin makmur, direfleksikan oleh segmen kelas menengah Indonesia yang berkembang cepat. Tiap tahun beberapa juta orang Indonesia ditambahkan dalam segmen ini. Terlebih lagi, negara ini memiliki populasi yang muda dengan sekitar 50% penduduk berumur di bawah 30 tahun, mengimplikasikan bahwa banyak orang Indonesia yang diprediksi akan membeli properti pertama mereka dalam jangka waktu dekat dan menengah.

Terlebih lagi, sejalan dengan trend global, Indonesia telah mengalami proses urbanisai (yang cepat). Pada saat ini, lebih dari 50% penduduk Indonesia bertempat tinggal di wilayah perkotaan. Beberapa tahun yang lalu, Perserikatan Bangsa-Bangsa (PBB) menyatakan bahwa pada tahun 2050 dua pertiga dari penduduk Indonesia diprediksi akan bertempat tinggal di wilayah perkotaan. Ini berarti akan ada lebih banyak rumah, apartemen dan kondominium yang akan dibangun di wilayah perkotaan Indonesia untuk memenuhi permintaan di masa medatang (padahal Indonesia sekarang telah dibebani oleh backlog sebesar 13,5 juta unit dan karenanya Presiden Joko Widodo meluncurkan “Program Satu Juta Rumah” pada bulan April 2015). Situasi ini juga mengimplikasikan bahwa karena kurangnya ketersediaan tanah di wilayah perkotaan, harga cenderung naik cepat, sementara para pengembang perlu semakin berfokus pada pembangunan properti vertikal seperti apartemen dan kondominium.

Ketiga, pasar properti Indonesia naik tajam karena rendahnya tingkat suku bunga bank sentral. Antara Februari 2012 sampai pertengahan 2013, bank sentral Indonesia (Bank Indonesia) mempertahankan suku bunga acuannya (BI rate) pada 5,75% , kebijakan suku bunga terendah dalam sejarah negara dengan ekonomi terbesar di Asia Tenggara ini. Bank-bank komersial Indonesia mengalami kenaikan pinjaman hipotek yang signifikan. Pada Mei 2013, sekitar 46% dari total kredit bank dialokasikan untuk pinjaman hipotek konsumen.

Pertumbuhan Kuat Tiba-Tiba Jatuh

Di pertengahan kedua tahun 2013, Bank Indonesia semakin kuatir mengenai berkembangnya gelembung properti karena perekonomian umum sedang melambat namun sektor properti naik sangat tinggi di pertengahan pertama tahun 2013 (manajemen fiskal yang berhati-hati telah menjadi karakteristik pihak berwenang Indonesia setelah Krisis Finansial Asia). Bank Indonesia (BI) mengatakan bahwa pihak BI sudah mendeteksi pembelian spekulatif dan karenanya mengimplementasikan kebijakan pengetatan moneter. Meskipun kecil kemungkinan bahwa gelembung tersebut akan meletus (karena permintaaan domestik untuk properti tetap besar dan kebanyakan pembelian dilakukan oleh pengguna akhir, sementara harga properti - meskipun telah meningkat cepat - masih tergolong rendah dibanding kota-kota lain di Asia), pembelian spekulatif memang bertumbuh. Biasanya pengembang properti di Indonesia menjual kebanyakan unit dari sebuah proyek baru (contohnya sebuah bangunan apartemen) sebelum konstruksi dimulai. Menjadi semakin umum bahwa para investor Indonesia membeli beberapa unit dan menjualnya (dengan keuntungan yang tinggi) sebelum proses konstruksi bangunan mulai. Kadang-kadang sebuah unit berpindah kepemilikan beberapa kali sebelum proses konstruksi selesai, dalam setiap kali pembelian harga menjadi semakin mahal.

Di pertengahan kedua tahun 2013, Bank Indonesia mengetatkan kebijakannya. BI menaikkan persyaratan uang muka minimum dan memotong pinjaman hipotek untuk kepemilikan rumah kedua (untuk mencegah peningkatan berlebihan dari pinjaman untuk hunian). Bank-bank juga dilarang memberikan pinjaman untuk properti-properti yang masih dalam proses pembangunan (untuk para pembeli hunian kedua atau lebih). Persyaratan uang muka yang lebih tinggi (atau rasio loan-to-value yang lebih rendah) diaplikasikan untuk properti-properti berukuran lebih dari 70 meter persegi, dan karenanya secara spesifik ditujukan untuk pasar menengah ke atas.

Perubahan penting lainnya termasuk tingkat suku bunga Indonesia. Setelah sentuh titik rendah dalam sejarah pada 5,75% dari Februari 2012, Bank Indonesia secara bertahap, namun agresif, menaikkan BI rate antara Juni 2013 sampai November 2013 menjadi 7,50%. Rejim yang lebih ketat ini diimplementasikan dalam rangka melawan inflasi tinggi (yang terjadi setelah Pemerintah Indonesia menaikkan harga bahan bakar bersubsidi), untuk melawan defisit transaksi berjalan yang lebar, dan mengatasi ketidakjelasan iklim internasional (karena pengetatan kebijakan moneter Amerika Serikat, terjadi capital outflows besar-besaran dari Indonesia dan menyebabkan pelemahan tajam nilai tukar rupiah sejak pertengahan 2013).

Ketiga, tahun politik Indonesia (Indonesia mengadakan pemilihan legislatif dan presiden pada tengah 2014) menyebabkan ketidakjelasan politik (dan karenanya ketidakjelasan perekonomian juga) yang besar. Menjelang pemilihan-pemilihan ini, para pengembang Indonesia cenderung menunda proyek-proyek baru (penundaan proyek-proyek properti juga merupakan dampak dari menurunnya pencairan pinjaman hipotek dan BI rate yang lebih tinggi).

Bersama-sama, faktor-faktor ini menyebabkan penurunan pasar properti Indonesia. Contohnya, Indeks Harga Properti Hunian dari Bank Indonesia menurun 6,3% di 2014, turun dari tingkat pertumbuhan tahunan sebesar 11,5% pada setahun sebelumnya (terlebih lagi inflasi Indonesia naik 8,4% di 2014, karenanya melebihi kecepatan pertumbuhan indeks harga propperti). Penurunan terbesar untuk pertumbuhan properti dirasakan di wilayah Jakarta Bogor Depok Tangerang & Bekasi (Jabodetabek). Ini juga merupakan akibat dari pasar properti Jakarta (dan juga pasar-pasar lainnya di kota-kota besar di Jawa seperti Surabaya dan Bandung) telah menjadi agak jenuh karena pembangunan properti besar-besaran di tahun-tahun sebelumnya. Pulau-pulau lain, seperti Sumatra, Sulawesi dan Kalimantan, kini dipandang sebagai pasar berpotensi besar untuk pembangunan properti (perkotaan) karena saat ini masih belum banyak dikembangkan.

Sebuah survei dari Bank Indonesia menunjukkan bahwa penjualan properti hunian di kuartal 1 tahun 2015 mengalami penurunan signifikan dalam perbandingan quarter-to-quarter (q/q). Hasil dari penjualan di kuartal pertama tahun 2015 mencatat pertumbuhan 26,6% dibandingkan dengan 40,1% di kuartal ke-4 tahun 2014. Sementara itu, tingkat pencairan pijaman hipotek di bank-bank untuk rumah dan apartemen di kuartal 1 tahun 2015 naik hanya 0,12% (q/q) dibandingkan kuartal sebelumnya.

Mencoba Mendongkrak Sektor Properti

Pertumbuhan perekonomian Indonesia melambat sampai level terendah selama enam tahun terakhir di kuartal 1 tahun 2015 dan karenanya pihak-pihak berwenang bertekad untuk mengimplementasikan tindakan-tindakan untuk mendongkrak pertumbuhan ekonomi. Karena bank sentral tidak punya ruang untuk memotong BI rate (karena inflasi tinggi, defisit transaksi berjalan yang lebar dan tekanan-tekanan eksternal yang berat), BI memutuskan untuk menaikkan rasio LTV untuk pinjaman hipotek rumah mulai dari Juni 2015, karenanya mengurangi kewajiban uang muka minimum untuk para pembeli rumah pertama. Rasio LTV maksimum untuk pembelian rumah pertama dinaikkan menjadi 80% (dari sebelumnya 70%), sementara untuk pembelian rumah kedua rasio LTV dinaikkan menjadi 70% ( dari sebelumnya 60%). Terakhir, untuk rumah ketiga rasio barunya adalah 60% (dari sebelumnya 50%). Ini berlaku untuk properti-properti yang luasnya di atas 70 meter persegi yang dibeli menggunakan pembiayaan konvensional.

Para pemain properti Indonesia sangat menyambut baik rasio LTV yang baru karena ini mungkin akan membangkitkan sektor properti Indonesia. Meskipun begitu, akan dibutuhkan lebih banyak waktu untuk merasakan dampak dari persyaratan uang muka yang lebih rendah. Terlebih lagi, karena berlanjutnya perlambatan pertumbuhan ekonomi para konsumen Indonesia menjadi lebih berhati-hati dalam membiayai pengeluaran.

Kedua, Pemerintah Indonesia mengumumkan bahwa orang-orang asing akan diizinkan untuk memiliki apartemen-apartemen mewah dengan nilai minimum Rp 5 miliar, yang berarti Pemerintah perlu merevisi Peraturan Pemerintah No. 41/1996 tentang Perumahan untuk Warganegara Asing yang Tinggal di Indonesia yang sekarang masih melarang warganegara asing memiliki properti jenis apapun di Indonesia. Pada saat ini, orang-orang asing hanya bisa menggunakan properti melalui pemakaian ‘hak guna’ (bukan ‘hak milik’) untuk periode maksimum 25 tahun (namun dapat diperbaharui untuk tambahan waktu 20 tahun). Diprediksi bahwa orang-orang asing akan tetap hanya memiliki ‘hak guna’ setelah revisi ini namun dengan durasi tak dibatasi dan juga hak untuk dapat mewariskannya pada para pewaris dari warganegara asing tersebut.

Walaupun pada saat ini relatif sedikit pengembang yang berfokus pada pembangunan apartemen-apartemen mewah, beberapa analis mengklaim bahwa tindakan ini dapat mendongkrak sektor properti domestik sebanyak 20%. Apabila ini terjadi, maka ini juga akan mengimplikasikan efek multiplier untuk perekonomian karena industri-industri lain yang berhubungan erat dengan properti - seperti semen, keramik dan juga tenaga kerja konstruksi - akan bertumbuh sejalan dengan itu.

Proyeksi Masa Depan Sektor Properti Hunian Indonesia

Suku bunga diprediksi akan tetap tinggi untuk jangka waktu menengah dan rebound cepat dari pertumbuhan PDB Indonesia kemungkinan besar tidak akan terjadi, namun untuk jangka waktu menengah dan panjang sektor properti Indonesia tetap menjanjikan. Salah satu sebabnya adalah karena harga properti Indonesia masih termasuk yang termurah di wilayah Asia Tenggara. Terlebih lagi, permintaan tinggi untuk properti akan tetap terjadi karena populasi Indonesia besar dan muda (berarti masih banyak pembeli rumah pertama di masa mendatang), sementara urbanisasi dan standar hidup yang lebih tinggi berkontribusi untuk permintaan properti. Meskipun begitu fokus telah (dan akan) beralih ke wilayah-wilayah lain selain area Jabodetabek, Surabaya dan Bandung.

Kolom ini ditulis oleh R.M.A. van der Schaar, Managing Director Indonesia Investments. Untuk pertanyaan atau informasi lebih lanjut dia bisa dihubungi lewat link ini

‹ Kembali ke Kolom Berita

Bahas

Silakan login atau berlangganan untuk mengomentari kolom ini